1. היבטים משפטיים מצד הדיירים

   הסכמה בין הדיירים
   • על פי החוק, על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ), יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מהדיירים בבניין. לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים.
   • במקרה שיש דיירים המסרבים לפרויקט, הם יכולים להיחשב כ"דיירים סרבנים", ואם הסירוב שלהם בלתי סביר, ניתן להגיש נגדם תביעה לבית משפט, ולקבל אישור לקידום הפרויקט בלעדיהם.

שמירה על זכויות קניין

• • הדיירים שומרים על זכויות הקניין שלהם גם בפרויקט תמ"א 38. זאת אומרת שהם אינם מוותרים על הזכויות בדירותיהם אלא מקבלים דירות חדשות בתמורה, כשהם יכולים לקבל פיצויים או הטבות שונות כמו תוספת שטח לדירה, מרפסת, מחסן, או חניה.

חוזה מול היזם

• • כל דייר חותם על חוזה מול היזם שבו מוגדרות הזכויות והחובות של הדיירים. ההיבטים המשפטיים החשובים כוללים את זכויות הבנייה, התחייבויות היזם לבנייה איכותית, אחריות על תיקון ליקויים, ועוד.
  • בחוזה נקבעים גם מועדי פינוי הדירות וההתחייבות למועד סיום הבנייה ומסירת הדירות החדשות.

דיור חלופי ושכירות

• • בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), יש לדאוג לפתרון דיור חלופי לדיירים בתקופת הבנייה. בהסכם בין הדיירים ליזם ייקבע מה יכלול הדיור החלופי – האם מדובר בדירה חלופית הממומנת על ידי היזם או בתשלום שכר דירה עבור דירה חלופית.

אחריות לבטיחות ואיכות

• • במסגרת ההסכם המשפטי, הדיירים צריכים לוודא כי יש ערבויות וביטוחים מצד היזם והקבלן שיבטיחו שהפרויקט יושלם בזמן ובאיכות הנדרשת, וכי יש כיסוי לפיצויים במקרה של נזקים.

2. היבטים משפטיים מצד היזם

זכויות בנייה

• • אחד מהיבטי המפתח בפרויקט תמ"א 38 הוא השגת זכויות בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על היזם להגיש בקשה מסודרת להיתר בנייה בהתאם לחוקי התכנון והבנייה של תל אביב ולוודא שהפרויקט עומד בדרישות המקומיות והארציות.
  • לעיתים קרובות, תהליך קבלת זכויות הבנייה עשוי לכלול דיונים עם הרשויות, תיקונים ותיאומים לגבי היבטים של צפיפות, חניה, ועוד.

חוזה מול הדיירים

• • היזם נדרש לחתום על חוזים מול הדיירים, שבהם הוא מתחייב להשלמת הפרויקט תוך זמן סביר ובאיכות הנדרשת. חוזים אלה מוגדרות גם זכויות הדיירים לדירות חדשות, מרפסות, חניות, ומתקנים נוספים.
  • על היזם להציע ערבויות לדיירים במקרה של אי-עמידה בתנאי ההסכם, דוגמת ערבויות בנקאיות, ביטוחים ופיצויים.
  • בחוזה מול הקבל יש לכלול סעיף פיצוי מוסכם על איחור במסירת הפרויקט.

ערבויות וביטוחים

• • היזם מחויב לתת ערבויות לדיירים, ביניהן ערבויות חוק מכר, ערבויות בדק, וערבויות לאיכות הבנייה. זהו נושא קריטי המעניק ביטחון לדיירים שהפרויקט יושלם ושהבעיות יפתרו בזמן הבנייה או לאחר מכן.
  • כמו כן, היזם מחויב להחזיק בביטוח לנזקי צד ג', נזקים לרכוש ונזקים פיזיים שעלולים להתרחש במהלך הבנייה.

תכנון וביצוע

• • היזם נושא באחריות משפטית לתכנון הפרויקט ועמידתו בכל התקנות העירוניות והארציות. תכנון זה כולל את השגת האישורים הנדרשים מהעירייה ומוסדות התכנון. תפקיד היזם הוא גם לבחור קבלן שיבצע את הפרויקט בפועל ולעמוד בקשר עם הרשויות המקומיות כדי להבטיח שכל התוכניות יבוצעו לפי החוק.

3. היבטים משפטיים מצד הקבלן

הסכם קבלנות

• • הקבלן חותם על הסכם עם היזם שבו מפורטים תנאי הביצוע, האחריות המשפטית, זמני הביצוע, והבטחת איכות העבודה. חשוב שהקבלן יעמוד בכל התנאים המשפטיים שנקבעו מול היזם, כמו עמידה בלוחות זמנים, שמירה על איכות החומרים, וכדומה. בהסכם זה על הקבלן להתחייב לעמוד בדרישות התכנון והבנייה, ועליו לקבל ביטוח אחריות מקצועית וביטוחים נוספים, בהתאם לנדרש בפרויקט.

אחריות לתקינות המבנה

• • הקבלן נושא באחריות לביצוע העבודה לפי התקנים והחוק. הוא אחראי לא רק להשלמת הפרויקט, אלא גם לתיקון כל ליקוי בבנייה במסגרת תקופת הבדק (בדרך כלל תקופה של שנה לפחות לאחר סיום הפרויקט).
  • הקבלן גם מחויב להבטיח את בטיחות העובדים באתר, ולהבטיח שהעבודה תתבצע באופן בטוח, בהתאם לחוקי הבטיחות בעבודה.

ערבויות וביטוחים

• • הקבלן מחויב להחזיק בביטוחים שיכסו נזקים אפשריים לדיירים, לרכוש, ולעובדים באתר. עליו להחזיק גם ביטוחי צד ג' וביטוחי עבודה על מנת להגן עליו ועל הדיירים מכל נזק שעלול להתרחש במהלך העבודה.
  • בנוסף, הקבלן מספק ערבויות ביצוע ליזם, שמבטיחות את השלמת העבודה לפי התנאים שסוכמו.

שמירה על חוקי הבנייה

• • הקבלן נדרש לעמוד בתקנות הבנייה הארציות והמקומיות, ובמיוחד בהקשר של תמ"א 38, תוך עמידה בתקני חיזוק מבנים לרעידות אדמה, התקנת מעליות ועמידה בדרישות הבטיחות.